Chile — Renta Comercial Benchmark
NOI, Cap Rate, FFO y WACC sectorial — un marco de referencia para empresas de renta comercial en Chile y LatAm, construido sobre 7 REITs cotizados (Chile, Brasil, México).
Ocho métricas, una mediana sectorial.
Compará tu empresa contra la mediana del sector y el rango Q1–Q3 — la zona donde se mueven los 7 peers latinoamericanos cotizados.
Fuente: Sitka Advisors · datos LTM al cierre Q1 2026 sobre 7 peers cotizados (Cencosud Shopping, Mallplaza, Parque Arauco — Chile; Multiplan, SYN — Brasil; Fibra Macquarie, Gicsa — México). Mediana sectorial.
Tu empresa no se prepara la noche antes.
Vender activos, refinanciar deuda, levantar capital o atraer un fondo institucional toma 12 a 24 meses de preparación. Estos son los frentes que un dueño o CFO de renta comercial debería monitorear hoy.
Mejores condiciones de banca
Los bancos prestan al ratio LTV y al ICR. Estar bajo 4.0x de leverage con LTV bajo 50% e ICR sobre 3.0x abre tasas más bajas y covenants menos restrictivos — la diferencia puede ser 150–300 pb sobre la TPM.
Acceso a financiamiento alternativo
Bonos, fondos de deuda inmobiliaria y mezzanine miran NOI margin, FFO y leverage. Dentro del rango Q1–Q3 (NOI sobre 60%) califica; bajo Q1 multiplica el costo del capital.
Elegibilidad para un tercero
Un fondo de real estate, una FIBRA o una AFP filtra targets por NOI margin, dividend yield y P/NAV. Bajo la mediana del sector no entra siquiera al screening.
Preparación para una venta
Limpieza de balance, normalización de NOI, optimización de WALT y contratos bien estructurados. Sin esto, el comprador descuenta entre 10% y 25% por riesgo de ejecución.
Siete peers latinoamericanos cotizados.
Tres mercados: Chile (3 shopping malls), Brasil (1 mall + 1 office REIT) y México (1 FIBRA diversificada + 1 mall).
| Compañía | Ticker | País | Tipo | Market Cap (USD M) |
|---|---|---|---|---|
| Plaza S.A. (Mallplaza) | MALLPLAZA | Chile | Shopping mall | 10,289 |
| Cencosud Shopping | CENCOSHOPP | Chile | Shopping mall | 5,108 |
| Parque Arauco | PARAUCO | Chile | Shopping mall | 3,862 |
| Multiplan | MULT3 | Brasil | Shopping mall | 3,358 |
| Fibra Macquarie | FIBRAMQ12 | México | FIBRA diversificada | 2,032 |
| Grupo Gicsa | GICSAB | México | Shopping mall | 309 |
| SYN Prop e Tech | SYNE3 | Brasil | Office REIT | 125 |
Fuente: Refinitiv Eikon · cotizaciones LTM al cierre Q1 2026 · Market Cap en USD M al spot date.
Cómo paga el mercado y cómo se financia el sector.
| Indicador (mediana sectorial) | Mediana | Q1 – Q3 |
|---|---|---|
| EV / EBITDA | 18.4x | 12.1x – 20.5x |
| EV / Sales | 11.7x | 6.4x – 14.6x |
| P / E | 11.3x | 7.1x – 14.6x |
| Dividend yield | 3.05% | 1.7% – 4.6% |
| DFN / EBITDA | 2.86x | 2.2x – 5.5x |
| LTV (proxy ND / Market Cap) | 34.4% | 21.1% – 48.6% |
| Interest coverage (ICR) | 3.1x | 2.2x – 4.3x |
El sector tolera leverage alto porque los activos son colateral sólido — pero un LTV sobre 50% empieza a ser frágil ante caídas de valorización. Fuente: Sitka Advisors · LTM Q1 2026.
El costo de capital del sector.
WACC real (en UF) calculado bottom-up con CAPM y beta sectorial — punto de partida para descontar flujos.
| Componente | Valor |
|---|---|
| Risk-free rate (Rf) — BCU UF 10Y | 2.33% |
| Market Risk Premium — P. Fernández 2025 | 6.60% |
| Beta unlevered (βU) | 0.60 |
| Beta levered (βL) | 0.75 |
| Cost of equity (Ke) | 7.28% |
| Cost of debt (Kd, después de t) | 3.65% |
| D / V target | 25.6% |
| WACC (real, UF) | 6.35% |
Tres preguntas.
¿Tu NOI margin está sobre el 60%?
Si caes bajo Q1 (47%) hay un problema operacional o de gastos del activo. Mediana 60%, top quartile sobre 62%.
¿Tu LTV se mantiene bajo 50%?
Mediana sectorial 34%, Q3 49%. ICR mínimo sano 2.5x. Sobre esos umbrales la sensibilidad a una caída de NOI o cap rate se vuelve crítica.
¿Calificas en el screening sectorial?
Estar en mediana es estándar; estar en Q3+ posiciona como benchmark frente a fondos y compradores.
¿Quieres tu propio benchmark de renta comercial?
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